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賃居安全 / 租屋須知

租屋須知

【行動指南】:房客看屋祕笈()
 
資料來源:崔媽媽基金會http://www.tmm.org.tw/pub/rent_020.htm

  對於剛成為租屋族的新手而言,由於缺乏租屋經驗,往往不知道要如何去判別一棟房子的好壞。有鑑於此,崔媽媽基金會特別整理了歷年來所累積的經驗,讓諸位房客在挑選房子時有些準則可依循,並可預先避免糾紛的產生。

租房子的第一準則:選一個好房東、好室友,比選一個好房子重要。

房東【人品】

  透過房東的談吐,可瞭解:

§         房東的工作性質及居所在何處,藉以了解房東大概的個性及判斷房東居所是否距離太遠,有無可能立即處理突發狀況。

§         在看屋溝通的過程中,可看出房東對於自己提出的要求之反應,例如:房東的說法是否會前後矛盾、貪小便宜及對人尊重的程度等等。

【費用的分擔】

§         與房東洽談時,對於租金之外的額外費用最好先做詢問,如:管理費、水電費、網路費等等,以避免在承租後才發現另須額外承擔其他費用,造成經濟壓力。

【特殊的限制】

§         房客應主動詢問房東是否有特殊的限制,例如不可釘釘子、養寵物、帶異性過夜等等,以便瞭解自己是否可以配合,並作為篩選房東的依據。

室友【人品】

§         瞭解室友人品的方式,可以透過是否有公德心來判斷。如公共空間像浴室、廚房等的使用情形、維護的狀況來判斷其他室友可能的行為表現及生活習慣。

【作息】

§         詢問室友的職業及作息來瞭解自己是否可以接受。如室友的作息為日夜顛倒者,自己可否接受。

對於房屋本身的重要考量因素:

身體感覺:

  因為房客租屋本身就是自己要居住,自己能否住得舒適對房客是最重要的考慮因素。而一間好房子的最基本條件就是無論房客走入屋內、或處於屋外的鄰里周遭都能讓自己感覺到十分舒服而沒有各種不好的感覺。因此,房客在選擇房子時不妨也尊重自己身體的感受。

外在環境:

  為了瞭解附近環境日夜的狀況,如果時間允許,可以選擇不同的時段看房子,尤其特別提醒初來乍到的外地房客,對於當地生態不熟更需多次看屋,以避免因無法適應當地環境,發生提前解約情事而造成租賃雙方困擾。

【交通】

1.       考慮大眾交通工具的便利性,工作、上學是否方便。

2.       考慮該屋附近停車是否方便。

3.       不妨考慮選擇與一般上下班交通習性相反位置的房子(例如:當別人上班是要進城方向,不妨考慮承租在上班是出城方向的房子)。

【安寧】

1.       噪音:儘可能不要直接面向大馬路,避免噪音干擾。

2.       注意住家巷道是否為市場或夜市所佔用(可從馬路地面是否留下污黑的油跡做為判斷)。

3.       廟宇、學校周圍,在節慶時常會舉辦慶典、活動;在學校周邊則還須注意學校廣播是否會造成居住安寧的干擾。

4.       注意四周是否有太吵雜的商店存在,特別是卡拉OK店、網咖、非法行業等不但會帶來噪音,更因出入份子複雜而影響居住品質。

【鄰里關係】

1.       若巷道安寧、清潔,附近住戶遍植花木或多加經營,表示當地的居民十分重視居住的環境品質,值得優先加以考慮!

2.       同理,若公寓的樓梯間乾淨清爽、照明燈光明亮、無太多雜物、大門經常上鎖、公用設施維護良好,這表示這棟公寓的鄰居對公共事務較關心,也值得房客多加考慮。

3.       若適巧碰到附近的鄰居,也可以主動詢問鄰居問題,藉由其回答的態度來瞭解鄰里關係。

【安全性】

1.       看屋時應結伴同行,並謹慎留意四週的環境。若不想麻煩他人,可告知朋友並約定時間,彼此以電話聯繫確認安全。

2.       進屋看屋時,請保持大門開放,以方便應變。

3.       公車族需考量住屋處與公車站牌間的路程約多遠,路燈照明設備如何,沿途是否有商家。

【便利性】

§         考量附近是否有小吃店、市場、便利商店、洗衣店等民生需求。

【行動指南】:房客看屋祕笈()

房屋設施:

【坪數的計算方式】

  二個榻榻米大小(3.24平方公尺)為一坪。若手邊沒有尺可量,可以雙人床大小為目測之依據,就不會差距太多。

  坪數的大小由房東所提供之建物所有權狀可看到,權狀中所記載坪數均以平方公尺來登錄,需再換算轉為坪數。

  坪數換算方式: 1平方公尺  0.324 = 坪數

【坪數的影響】

  坪數大小不單單是只關係於自己居住的大小,與管理費用的多寡也密切相關。

  通常建物所有權狀中所看到的坪數會有:

§         總面積

§         附屬建物面積:雨遮、陽台、花台

§         共同部份

收取管理費的面積計算為以上三項之總合,而實際居住面積則為前二項總合,因此,在房東招租廣告號稱30之房屋,實際居住面積往往會少於廣告所聲稱的坪數(尤以社區型大樓最為常見),所以請要租屋的房客,一定要問清是權狀坪數還是實際的室內坪數,以避免落差太大,徒增雙方困擾。

【空間品質】

1.       注意屋內採光、通風是否良好。

2.       注意窗口的方位,是否會西曬、是否與隔壁棟距離太近,造成安全隱私問題。

3.       若該棟樓的地下室、或頂樓遭非法使用,請注意該使用者是否有污染到飲用的水源。

4.       頂樓加蓋房子除了冬冷夏熱的特性,還必須特別注意加蓋的材質是否堅固、是否會漏水。

5.       頂樓加蓋均屬違建,若有他人舉報則有被拆除的危機,故居住於頂樓加蓋的房客須有隨時被拆的心理準備。

6.       木板隔間房子隔音差,除了視覺屏障外,其他的諸如震動、聲音都無法阻絕。

【結構安全】

1.       注意樑柱有無裂痕或是否彎曲,鐵門、窗戶、嵌入式衣櫥的門是否會卡住無法打開,若有上述現象,表示此屋的建築結構有問題,請慎重考慮是否要承租。

2.       若該屋樓下有營業場所,不妨注意樓下的營業場所是否曾為了內部裝潢而擅自打掉樑柱結構。一旦樑柱遭到變動,則對整棟樓房的結構安全影響甚大,請慎重考慮是否要承租!

3.       利用原子筆或彈珠等會滾動的物品,測試房子是否有傾斜的狀況。

【漏水/管線/淹水】

1.       注意屋頂、牆壁是否會漏水;特別是新粉刷、剛裝修處是否有過去遺留的漏水、發霉的跡象;尤其屋頂與牆面交接的牆角最易漏水,要特別注意該處是否有水痕出現。

2.       與浴室、廚房相接的牆縫是最容易發生漏水的地方。不妨觀察與這兩種房間的共用牆之牆縫上的油漆、粉刷、地磚是否變色或異樣。

3.       有時屋內經粉刷修飾,一時看不出漏水的毛病。房客不妨從屋外觀看,從外牆、公共空間(樓梯間、天井…)、與隔壁鄰居相銜接的牆面做判斷。

4.       注意馬桶是否通暢(沖水時順不順、有無異聲,可用冰淇淋測試);水龍頭可否關緊;排水管是否流暢。

5.       住一樓要注意是否會淹水(馬路是否比房屋的水平面高、路邊水溝是否暢通、鄰居的圍牆是否有水痕)。化糞池的位置是否會外溢。若從外觀看不出是否會淹水,不妨打開電錶箱、水錶箱、插座開關,觀察內部是否有曾因淹水而留下的污泥痕跡。

6.       舊型公寓二樓的住戶要留意管道排水(若排水不良,樓上的水最易溢漏在二樓)。

7.       頂樓的房子要注意屋頂是否出現油漆剝落、水痕,以判斷是否會漏水(若有機會,不妨在下雨天看屋,可檢驗該屋是否漏水)。

8.       頂樓若種滿花草及盆栽,常因盆栽過重或花草過於茂盛造成頂樓樓板不堪負荷,而產生裂縫造成漏水;花草掉落後則易阻塞排水孔,也一樣會造成滲漏的現象。

9.       陽台打出去的違建頂部,亦是常會漏水的地方,可多加留意。

【居住安全】

1.       確認一樓大門是否能緊閉,安全門、鐵窗是否暢通。加裝鐵窗逃生口平時須上鎖以防宵小,但開啟之鑰匙須置於眾人隨手易得的位置,勿置放於抽屜中,以免發生意外時因慌亂而遍尋不著,錯失了逃生先機。

2.       頂樓加蓋的房子對外門戶通常會保持開放狀態,頂樓上又常見一些公用設施如:水塔、水管、瓦斯錶等等,居於頂樓加蓋房子須特別注意個人門戶安全,以防宵小躲於暗處,或假冒維修人員身份進入,造成人身或財務的損失。

3.       檢視熱水器擺放位置,不可置於室內。若陽台部份加蓋出去並用窗戶圍起,則視同為室內,使用時若忽略通風問題,極易造成一氧化碳中毒,建議請房東換裝電熱水器。

4.       一、二樓及頂樓加蓋部份較易遭竊(不需進入大門),尤其是在二樓若無加裝鐵窗,竊賊極易自一樓加裝的雨棚或屋頂爬入屋內。

5.       決定租屋前,可請房東或自行更換新鎖,並要求房東加裝鐵窗、門及由內而外透視的眼孔等安全設備,這些設備上的要求應事先表明,並在契約中明訂清楚。

6.       木板隔間材質不但隔音差還易燃,若遇火災即易釀成巨災。

7.       居住大樓逃生動線須熟知,走道上須加裝緊急照明燈,因發生火災時會濃煙密佈、電路全斷,在一片漆黑中,若無指示照明指引,較不易找到逃生出口。

價格/簽約:

1.       簽約前,可要求房東出示房屋權狀及身份證以確定是屋主本人。

2.       房東若不肯提供相關證明文件,可將承租地址抄錄,至地政事務所查詢該屋址之屋主資料,以確認簽約人是否為屋主。

3.       考慮租金價格相對於屋況是否合理。

4.       若價格談妥,決定承租後,應在付定金時,要求房東開收據。收據的內容應包含:出租地址、房東姓名、訂金金額、房東姓名、身份證號、預定起租日期及付訂日期,以免房東收了定金後,又拒絕承認出租。(附收據參考表格見50)

5.       定金支付金額多寡,雖無規定,但仍以租金的1/10為佳(租金不超過一萬元者,以不超過1000元為佳),避免因反悔定金全數被房東沒收,而造成生活壓力。

6.       民法429條規定:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」因此看屋時若發現房屋有缺陷,則儘可能事前在租屋契約中載明修復的權責,及雙方在修復費用的分攤方式,以免日後發生糾紛。

7.       若承租對象為二房東時則需特別小心,以免將來二房東與房東解約時招致自己的權益受損。向二房東承租時,應注意的事項有:
a. 二房東與大房東的租期是否即將到期。
b. 二房東與大房東簽定契約中,是否註明不得轉租、分租條文。
c. 二房東如果欲提前搬走,記得向二房東要回押金。

8.       在契約中預留提前解約的條款(如扣一個月押金),以免住不滿意又無法搬家,或提前搬走卻面臨房東沒收全數押金的慘劇。

9.       根據《土地法》第99條規定:「擔保金(押金)不得超過二個月房屋租金之總額。」房客不妨據此法條適時向房東爭取合理的權益。

【行動指南】:議價的技巧

  對房客而言,都希望以較低的價格租到房子。但是在什麼情況下,房東會比較願意考慮降價呢﹖以下是幾種房客曾用過的方法,但這些洽談的方法都是因地制宜、需考慮到天時、地利、人和,在不同的場合,房客可有不同的選擇。

議價前應掌握的原則

1.       確定自己對房子的喜愛程度,不要殺了價,房東也同意降價後又不租了,徒讓自己的信用破產。

2.       判斷房東對自己的滿意程度,藉由房東與自己的對談狀況,如是否主動遊說、態度是否積極等來判斷房東對自己房屋的滿意度。

3.       房東在遊說的過程中,最常見的說法:「要快點決定喔!還有其他房客也在談,在等我的決定」此話雖真假難辨,不過也勿因一時衝動而付定。

4.       充分瞭解房子的狀況,仔細檢查各種設備是否有瑕疵,附近的行情等等,作為議價之籌碼。

5.       確定無其他的競爭對手,若房東的態度猶豫,或仍有其他詢問出租的電話,可能降價的意願會較低。

6.       衡量自己的預算底線,事先訂定自己可以接受的租金底線,以免租到了超過自己經濟負荷的房子,而被迫再度搬家。

7.       態度謙和,適當的表現出自己的優點,表明自己:工作性質單純、生活單純,在前一個房子住了很久,從未遲交過房租,會主動愛惜房子等等,對房東來說這都是想要積極爭取的好房客。

 切記:並不是每一次租屋時,房客都有條件跟房東殺價,請房客根據自己所處的情況,做謹慎衡量,並小心判斷。

、【哀兵型】:我們會是好房客,但我們的經濟能力有限

以誠懇的態度與房東洽談,增加房東對你的信賴及好感

  根據一些租屋經驗豐富的房客表示,帶著誠懇的態度是最佳的議價方法。事實上,多數的房東並不只想租個好價錢而已,每個房東都希望能找到一個好房客,大家相敬如賓,以和為貴,以免日後發生租屋糾紛給雙方帶來不必要的麻煩和困擾。

一位房客便表示:房客的人品、誠意、所從事工作的性質是與房東議價的三大要素。房客端正的人品及和善的態度可給予房東安全感及信賴感,通常能給房東留下良好的第一印象。其次,房客所表現的租屋誠意及應有的禮貌則是促使房東不堅持租金價格的重要因素。再者,房東對房客所從事職業的主觀印象也是考慮降價的因素之一。通常學生、軍公教人員、以及正當職業的上班族是房東的最愛。因為在房東主觀的印象中,這些人多被房東認定為身份較單純,日後比較不會產生麻煩的房客。一般而言,這類房客通常只要再佐以誠懇態度及應有的禮貌,在洽談的過程極易被房東所接受。尤其是無收入的學生及薪水固定的軍公教人員,由於這些人的經濟能力較有限,但生活單純或有學校做保障,一旦房東願意租給他們的話,通常會網開一面,租金上多少可以再意思意思地稍減一些。

  其次,準時交房租、主動愛惜房東的房子、與房東保持相互尊重、相敬如賓的承租關係,這是租期屆滿後房東願意再續租、甚至續租時不漲價的重要因素。

以下便是幾位房客在過去曾與房東洽談的範例:

§         我是學生很單純,大多時間待在學校,我不會帶閒雜朋友回家,保證會好好照顧房子…”

§         我一定按時交租,而且一些小東西的修理自己會處理,不會常麻煩您的,一定會好好愛惜你的房子…”

§         我很喜歡你的房子,但是預算不夠,不知您在租金上是否可有一點彈性…”

§         我們幾個都是學生,經濟能力有限。但我們都很單純,絕對不會給您帶來不必要的麻煩。只希望您價錢能再斟酌一下…”

§         坦誠經濟狀況,呈顯出所剩無幾的情況:家裡負擔很重,我也必需出外打工支付生活費…”

、【知此知彼型】:彷彿自己是一位租屋行情專家

 這種方法必須小心的使用,尤其是在僧多粥少(房客多、房東少)或房屋條件較佳的情況下,切記議價的過程不要過度強化使用,以免弄巧成拙。此種方法較適合於房東的房子並不是那麼多人想租的情況(即同時要競爭此屋的房客較少的情況)。

以下便是幾位曾經採用此種方法的房客所提出的建議:

§         預先探聽好當地的市場行情,確實掌握附近其他房客最近所承租到房子的真正價格,再向房東據理力爭。

§         表現出彷彿是一位「租屋專家」,表現出很了解屋況及租金行情的樣子。同時呈現出可租亦可放棄的態度去殺價。

§         另一種議價法則是專挑屋況、環境的毛病(房屋老舊,地點偏僻,環境嘈雜,設備不好,採光通風欠佳),適時地呈顯,以做為議價的條件。此方法的先決條件在於明察秋毫、觀察力敏銳。但抓漏洞、找缺點需有憑有據,讓房東心服口服(切忌無的放矢,以免造成房東的反感)。

§         當房東不願去公証時或不願房客去申報租金扣繳所得稅時,房客可以房租無法報稅做為扣繳為由,做為爭取降價的依據。

§         租金價格之外,須問清每月仍需繳納其他的固定費用為何,如:管理費、清潔費等,分租雅房或套房更要留意是否還有另外分擔的水電費、網路費等等;因此,可和房東溝通是否將費用含在租金中,減少支出也是一種議價的方法。

§         若可以的話,租雅房的房客不妨考慮與朋友相配合,合力同時租下兩間雅房,以量制價,增加議價彈性。

§         找與房東投合的話題,多套交情。套交情的方式很多,像同鄉、同校的校友,相同的興趣嗜好(例如:同為某隊的球迷)等等。但也切忌天馬行空,扯太多八竿子打不著的話題。

§         租金太高,不願意租:太貴了,我並不急著搬家。但此情況應衡量房東是否對你這個房客很滿意再提出較恰當。

§         你定的價錢是合理,我也會考慮,但如你可以再減一些,我就馬上決定把它租下來。

§         我不是只想租幾個月,而是要長期的承租。若經常要換房客的話,你麻煩我也麻煩

§         租金若一次支付多期,在房租的議價空間就會變得較有彈性。最常見的就是學生以一學期支付一次租金,或一次支付一年的租金,常常可以省下0.51個月左右的租金。不過以此方式支付的房客,須提醒的是,若是碰到要維修狀況或是提前解約要離開時,房東藉故不出面或揚言要扣錢、不還錢時,就會很麻煩,須花較長時間來解決。

§         學生租屋中,常碰到租期中包含了寒暑假,若此段時間並無居住,可試與房東商量寒暑假租金是否可打折計算

【租屋法律】:房屋租賃契約之探討()

  找殼是一件麻煩事,但是找到殼之後,如果不小心,麻煩會更多,尤其是租別人的殼!因此我們嘗試將現行市面上常見的租屋契約書做一整理,並加上建議及解釋,希望能幫助大家更了解租屋契約,並希望藉著大家的努力,能使租屋契約更加合理化。

確定房東是否為房屋所有權人

契約書一開始,一定會先載明出租人(甲方,房東),承租人(乙方,房客)。而當我們要簽約的時候,應確定房東是否為房屋所有權人或有權出租者,最好能看房屋所有權狀或房屋稅單。以免房子沒租到,押租金也被拐跑了。如果是二房東轉租,則要注意是全部轉租或部份轉租。(參考第97頁,故事8)

與二房東簽約

  根據《民法》443條規定,如果二房東將租賃物全部轉租,除非經過大房東承諾,否則是無效的;如果是部份轉租,則要看大房東與二房東的租屋契約,是否有限制不得轉租。若有限制不得轉租,最好徵求大房東同意,並將契約中的限制條文刪除。若是沒有限制,房客便可與二房東訂約。訂約後房客只須對二房東負責。如果房客有違背契約之情形,二房東就必須對大房東負責。(參考第86頁,故事5)

不定期租約對房客較有利

  接下來要列明房屋所在地,使用範圍及租期;其中特別要注意的是,根據我國《民法》422條規定,房屋租期超過一年者,應以書面訂定,如果不以書面訂定,就是不定期租約。不定期租約一般而言,對房客較有利。因為依《土地法》100條不定期租約,如果房東要收回房屋,需符合下列條件:

1.       房東收回自住或重新建築時。

2.       房客違反民法規定轉租於他人時。

3.       房客積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。

4.       房客以房屋供違反法令之使用時。

5.       房客違反租賃契約時。

6.       房客損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

  此時,房東可能會以漲租來逼走房客,然而租賃契約係屬雙方合意所訂立之契約,不得由房東單獨調漲,因此如果房東欲調漲租金,房客可以拒絕。而且根據《土地法》97條,房屋租金不能超過房屋及土地申報總額年息10%(將房屋及土地申報總值÷10÷12,就等於每月租金上限,超過部份房客可以不付);也可以請求地政機關強制降低租金。

  土地部份,可向地政機關取得公告地價的資料,房屋部份,可向稅捐機關取得房屋現值的資料。

  還有一種情形也會造成不定期租約:根據《民法》451條的規定,當租約期滿時,若房客仍繼續居住,而房東也照收房客的租金時,此種情況就會變成不定期租約。(參考第76頁、第94頁,故事2、故事7)

《土地法》99條規定,押金不得超過兩個月的租金

  再來是約定租金及押金。有時房東會註明,欠租即可終止租約,請房客搬家。然而根據《民法》440條,要房客欠租兩期以上,並經房東依法催告(以存證信函催告為佳),房東才能終止租約。但是這並不是說房客可以少付這兩期房租,就算租約終止後,房東仍可向房客要回所欠的這兩期房租。(參考第86頁,故事5)

  又根據《土地法》99條,房屋押金不得超過兩個月租金,超過部份得抵繳房租。押金及每期租金付給房東後,記得要請房東簽收,並妥善保存收據。

爭取租約期滿後的優先承租權

  其次,在市售的契約版本中經常會規定租期屆滿時,除經房東同意繼續出租外,應即日將房屋按照原狀遷空交還房東,不得請求遷移費或主張任何權利。如不立刻交還房屋,應支付按照租金幾倍計算之違約金。但房客可爭取事先約定:租約期滿,原房客有「優先承租權」,並事先協調,漲租幅度及時間,明列於契約條文

  至於一般民間有所謂房東要給搬遷費才能趕房客,在法律上房客並沒有做此項請求的權利,房東更沒有付給房客搬遷費的義務。

  另外,房東經常會在契約中規定類似:未經房東同意,不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其它變相方法由他人使用房屋。此時房客應爭取加註:留宿親友,不在此限,以免房東以此為把柄,藉口趕人。(參考第97頁,故事8)

返還原狀的爭議

  房客如果要裝潢房屋最好先取得房東同意並和房東約定好,在租約期滿時房東是否願意買下裝潢,或是能多簽幾年約,以免租期太短,在裝潢好後又面臨租約到期的狀況。

  至於有些房東要求房客在搬離前,要將油漆重新漆過或是換掉用過的床墊等等,除非是事先和房客約定好,否則均不得以返還原狀的理由,要求房客全部換新。當然若房客未經房東允許,私自更改了隔局、顏色、設備或因拆除物件造成掉漆、釘孔等等,房東當可以返還原狀做要求。(參考第127頁,故事18)

房屋自然損壞的處理

  至於關於房屋之自然損害,如果未在契約中規定由房客負責的話,當然要由房東負責維修;但依《民法》437條,房客有通知房東的義務,如果沒有通知,而使得損害擴大,房客要負責賠償。但如果房客已經通知,而房東拒不修理時,房客可終止租約或自行雇工修理,而於兩年內向房東要求修理費或抵繳房租《民法》430條。(參考第90頁,故事6)

  房客通知儘量以存證信函方式告知為佳。

爭取刪除要房客繳納額外的房屋稅金

  坊間契約書常有一個不合理的規定租屋之房屋稅、綜合所得稅等,如果較出租前之稅額增加時,其增加部份,應由房客負責補貼…”這個部份應儘量爭取刪除。(參考第119頁,故事15)

【租屋法律】:房屋租賃契約之探討()

提前解約的爭議性

  坊間契約書中常見一個條文特約應受強制執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方決無異議。2.租賃期間內乙方如有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方決不異議此項條文發生糾紛的狀況頗多,先建議諸位房客在閱讀契約書時,必須針對此項條文,再詳加討論。對於條文內容先做說明:

1.       特約應受強制執行事項,若契約無公證,即無所謂強制執行四字。

2.       第一項約定乙方提前遷離他處需賠償甲方一個月租金,就此項約定即表示乙方可不用房東許可,即可依《民法》453條提前告知並賠償金額後,遷離他處。但契約中並無約定甲方,代表甲方是可以不用受約束嗎?不用做任何賠償嗎?非也,若房東要求房客提前遷離,則必需徵得房客同意,才能終止租約。(若契約當中無任何約定提前解約事項,則需徵求雙方同意)

3.       建議房客,以上概念常與房東溝通不易,因此可在訂約前就把甲乙雙方寫上,互相約束。

4.       第二項條文造成爭議頗多,即因各項違約事項於各條中均已訂出罰則,常見房東再以此條再對房客多扣金額,實屬不公,因此建議房客在簽約前即先予以刪除,以免糾紛。

  若在擔心自己在承租期內,可能會提前搬家,可與房東協議,只要提前一個月通知房東或已找到房客,則房客無須賠償,若經房東同意,請註明在契約當中做為憑證。(參考第132頁、第135頁,故事20、故事21)

房屋有瑕疵時,對租賃契約的影響

  此外,法律上另外有一些有利於房客的規定,例如《民法》424條,房屋如有瑕疵,危及健康或安全,即使房客早於簽訂契約時就知道房屋瑕疵,房客仍可隨時解約;所以,舉重以明輕,就算承租時不知道房屋已有瑕疵,而在簽約後才知道者,原則上也是可以隨時終止租約的。

  實務中常見房客常以房子有壁癌、潮濕、噪音、樓頂設有基地台等引用此法條要求與房東解約,通常這樣的方式是無法終止租約的,因房客必須舉證壁癌、潮濕、噪音、基地台等,對身體健康確實有直接影響,若無法舉證,則無法合法的終止彼此的租約。(參考第107頁、第135頁,故事11、故事21)

房東賣屋對租賃契約的影響

  依《民法》425條,原則上當租約未到期而房屋被賣掉,房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿,而絲毫不影響原有房客權利。但有下列幾項為例外:

1.       在承租前房東已開始賣屋

2.       未經公證超過五年(含五年)的定期租約

3.       不定期租約。

  將不可主張「買賣不破租賃」。(參考第129頁,故事19)

留下彼此的戶籍地址

  看完所有的條文後,除了將變動的地方補上簽名或蓋章外,另外,在核對完雙方證件後,將彼此的戶籍地址及身分證字號都填入最後的簽名蓋章欄位,切勿只留下雙方的電話,因為在發生問題須寄發存證信函時,常常聽到房客們回答不知房東地址,而造成事情延宕陷入無法處理的窘境。

契約書儘量採用規定條文較少的版本

  目前市售一般租賃契約書,版本各有不同,應該選擇規定條文較少的版本,因為這樣對房客的協調空間較大。亦即依據「契約自由」原則,只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項,經過雙方同意後,亦可成為契約之一部分。因此使用條文較少的版本,房客自然就有較大的空間向房東爭取。其次,凡是契約未約定部份,在法律的處理程序則是引用《民法》的規定。一般而言,《民法》中規定往往較有利於房客,因此建議房客,若擔心自身權利未被保障或契約有未竟事項,在最後寫下” 本約如有未盡事宜,雙方應本誠實信用原則,依民法等相關法令辦理。等字樣。

  「崔媽媽」的義務法律團在酌量雙方權利義務下,擬定一份較為中立不偏頗的租賃契約,本書節錄在後,並歡迎房客逕行上網免費下載,或向崔媽媽申購使用。

如何申報租金扣抵所得稅

申報租金扣抵所得稅必需備齊三樣文件:

1.       申報年度的契約書影本(正本)

2.       租金支出證明(如匯款單、轉帳證明、契約書後頁房東簽收欄、房東開具之收據等)

3.       入籍證明(戶口名簿或自行簽具切結書)(參考第51頁)。

  為維繫租賃關係和諧,要報稅前還是先告知房東為宜,以避免房東因不知你有報稅,而被稅捐追繳稅金甚而因逃漏稅被課扣罰款,此時房東極易將怒氣轉到房客身上,並要求房客做補貼,不但讓彼此關係的惡化,還有可能讓您再多支出一筆金額。

法院公證對房東房客的影響

  最後,我們來談一談「法院公證」的問題。有些人以為,公證過的契約才有效。事實上,契約經雙方合意就已經生效。分析公證對雙方的影響如下:

對房東而言:

1.       當房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時,房東不需要訴訟,就可以請求法院對房客強制執行。

2.       契約一經公證,房東每年即需申報租金收入,這也是多數房東不願公證的原因之一。

對房客而言:

1.       租約公證後,可直接用來入戶籍、申報租金扣抵所得稅,不必再與房東溝通協商,省事又方便。

2.       不過,房客欲保障自己權利則需主動向法院提起訴訟,並先負擔訴訟費用,等到判決確定是房客勝訴,才可以拿回被強制執行的東西。而且在這種情形下,房客負舉證責任較重,且訴訟經過之時間往往較久,即便勝訴判決確定,亦不見得有實益。

對雙方而言:

1.       契約要公證,應該要加註:承租人或出租人如果有違反契約,皆應逕受強制執行的條文。

2.       契約公證必須查驗雙方證件,若有虛偽之一方必百般推諉,因此透過公證可順帶檢查彼此的真實性,以防詐騙。

結語

  其實,租屋雙方應站在和諧融洽的立場,而非對立的立場。然而,事先能仔細看屋、妥善的訂約、詳閱契約內容,是可減少許多不必要的糾紛。我們所希望的是,租屋雙方能站在平等的地位,簽妥一份公平的租屋契約。雖然以上我們儘可能告訴您一些對房客較公平的租屋法律條文,但這並不意味著您每一次與房東簽約時都會有機會爭取對自己最有利的保障,當然要因時因事因人而異。

  在處理糾紛中,常見房客在有問題時才去翻契約書,直到看見自己簽下許多不合情理的條約,再來詢問是否公平合理,此時為時已晚,奉勸諸位房客,不論契約內容多繁雜、多冗長,都應審慎閱讀討論後再簽下,才是維護自身權益的不二法門。

  另常見房東房客因一些小事爭執不休,甚至雙方揚言要提訴訟。其實在整個過程中來看,往往只要冷靜下來針對問題把事情談清楚,即可省卻無謂的爭執與口角;以情理法而言,國人習慣都先以情理做為溝通的第一步,只要不心存惡念、占人便宜,彼此各退一步,事情大都能快速解決。

  崔媽媽在經營租賃服務的過程中,看到大多數的房東房客都是良善、客氣、守法的,發生糾紛的比率大概僅占所有出租物件不到百分之一,所以諸位房客也不要太過擔心所有房東都是斤斤計較、難相處的人,在發生糾紛的同時,除了跟房東溝通外,還需自我檢視一下,是否自己的態度與要求也不盡合理。或許改善了溝通方式,問題也可迎刃而解。

【租屋法律】:契約書()

學生版契約書詳解

契約範本

立契約書人:

出租人(以下簡稱為甲方)
承租人(以下簡稱為乙方)
乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方

應注意事項

1.           訂約時應先確定訂約者之身分,即房東是否為房屋所有權人或有權出租者,可請對方出示身分證或駕照等文件及房屋所有權狀或房屋稅單,以確定是屋主本人。

2.           若是向二房東租屋,需注意大房東是否反對轉租,如果大房東與二房東的契約中有反對轉租的約定,則將來大房東終止與二房東的租約時,房客的權益會受到損失。所以要請二房東出示其與大房東甚至於屋主之租約規定。

3.           依民法443條規定,除有明確之約定外,當屋主是二房東時,將房屋予以全部轉租給其他房客時,是無效的,因此僅能部份轉租才存在有效的租賃關係。

4.           若立契約書人中有一方未滿20歲,一定要取得法定代理人之同意,以免因事後法定代理人不同意而產生困擾。

5.           此處出租人及承租人、連帶保證人名稱記載,一定要與契約書最後的簽名處記載一致,以免發生爭議。

契約範本

茲因房屋租賃事件,雙方合意訂立本契約,並約定條款如左:

應注意事項

契約的訂立應建構在雙方合意之基礎上審慎行之。

契約範本

第一條:租賃標的所在地、使用範圍及使用目的

1.           房屋座落:  (市) 鎮(鄉、市、區)   路(街)     

2.           使用範圍:右述房屋整層(    衛)\套房( 間)\雅房( 間)使用坪數為 坪,屋齡 年。

3.           使用目的:住家\營業\其他 

4.           使用傢俱及家電:╴╴,其實際狀況詳如附件。

應注意事項

1.           訂約前應先確定欲承租房屋的結構是否安全,防火防盜等防災及逃生設備是否齊全,並注意房屋四周的環境,是否是頂樓加蓋或是地下防空避難室。

2.           如有意願承租該棟房屋時,另應注意房屋是否為合法建物或是違建物。為慎重起見,房客可以記下門牌號碼,並向屋主探詢地號與房屋建號即可至當地地政事務所申請該建物的登記簿謄本。從登記簿謄本可以看出誰是所有權人,有無遭法院查封等各種情況。不動產登記簿是公開的,任何第三人都可以申請調閱。(但如為三、四十年以上的房子,有可能是未登記建物,但不算是違章建築。)

3.           確定房屋出租的範圍,是否僅供住家或可供營業用;或是否附傢俱使用等均應詳予約定,因為此會涉及到房東應交付給房客的房屋狀態,以及未來租賃關係終止時,房客應返還如何狀態的房屋及有關設備。

4.           交屋時可拍照存證租屋狀況,以供返還租屋回復原狀之參考。如租屋附有傢俱,應以列清單註明為宜(參考第55頁)。

契約範本

第二條:租賃期間

1.           自民國 ___  ___  ___ 日起 至民國 ___  ___  ___ 日止, 共計 ___  ___  

2.           其他: ________________________

應注意事項

1.           租約如未到期,而房屋被轉賣或被法院拍賣時,依民法425條之規定:

a.                          如租約未經法院公證,且為不定期限租賃或超過五年之長期定期租賃契約,租約對新屋主並不繼續存在,新房東有權解除租約。

b.                          如租約為未經法院公證之五年以內定期租約,並不影響房客權益,房客仍可繼續向新屋主承租至租約屆滿。

2.           如覺得房屋狀況令人滿意時,可向房東爭取租屋期滿後的優先承租權,事先在契約中加訂「租約期滿,原房客有優先承租權」之條文,並可事先協調漲價幅度及時間。

契約範本

第三條:租金及押租金

1.           租金為每月\每學期新台幣_____整。

2.           乙方應於每學期  日\每月 日前給付甲方。

3.           押租金為新台幣 元整。乙方應於簽訂本約之同時給付甲方。甲方應於契約終止或期限屆滿,乙方騰空並交還房屋時,扣除乙方使用所必須繳納之費用後,無息退還乙方。

4.           乙方如有積欠租金、依約應負擔之費用未繳納致甲方代墊或房屋之不當使用應負賠償責任時,該積欠租金、代墊款及損害額,甲方得由押租金優先扣抵之。

5.           其他:

應注意事項

1.           依土地法第97條第1項之規定,房屋租金不能超過土地及其房屋申報總額年息的百分之十。即將房屋及土地申報總值除10再除12,就等於每月租金的上限,超過部分房客可以不付,也可以請求當地縣市政府強制降低租金。但如果雙方同意約定的租金超過土地法最高限額時,不算違法。(土地部分,任何人均可向地政機關取得公告地價資料;房屋部分亦可向稅捐機關取得房屋現值的資料)。

2.           另依土地法第99條之規定,押租金不得超過二個月房屋租金之總額,超過部份,承租人得以超過之部分抵付房租。

3.           有訂期限之租賃契約,房東不得單獨調漲租金,如果房東片面提出調漲租金時,房客可以予以拒絕。

4.           如因天災事變,或房東怠於修繕租賃物等非因房客之事由致使租賃物一部分或全部不能使用時,房客可依租賃物不能使用之部分請求減免租金或終止租賃契約而請求損害賠償。

5.           在交付押金、定金或租金時,房客都應要求房東開付收據或在房客持有的租賃契約書中簽收註明收訖事宜(參考第50頁),當然房東在返還押金或定金於房客時,也應該要求房客簽寫收據或在房東持有的租賃契約書上記明收訖事宜。

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第四條:稅費

1.           本租賃物應納之一切稅費,如房屋稅、地價稅、出租人因本件租賃物而生或增加之所得稅等,皆由甲方自行負擔。

2.           租賃期間因使用本租賃物所產生之電費\自來水費\瓦斯費\電話費\大樓管理費\其他 ,除另有約定外,應由乙方負擔。 前項未勾選或表明之費用,均由甲方負擔。

3.           前項費用採按月收╴╴元整\每學期 ╴╴元整\含租金內\樓室(友)自行分攤\按水、電或瓦斯表計\乙方自行向應納機關或單位繳納。

4.           其他:

應注意事項

1.           依據民法第427條之規定「就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔」,故一般坊間的契約書中,常見有「租屋之房屋稅、地價稅等,如果較出租前之稅額增加時,其增加部分,由房客負責負擔」之規定,此並不合理,應盡量爭取由房東負擔。

2.           有關使用房屋而連帶產生的相關費用如水電費、大樓管理費等,應事先於契約中明訂數額或彼此分擔之方式,以免事後產生爭議,尤其是大樓管理費及停車位管理費。

3.           與室友分租時,與室友相互間應事先明訂租金、水電費等相關費用分擔情形,並雙方確立合理、良好之生活公約等規範事宜,以避免日後產生無謂的糾紛。

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第五條:轉租

1.           甲方同意,乙方得將租賃權轉讓與第三人,亦得將房屋轉租與第三人,惟應於轉租或讓與租賃權後,立即通知甲方,如因乙方未通知而造成甲方受有損害,乙方願負賠償之責。

2.           其他:

應注意事項

1.           當房客為尋找分租室友,而欲擔任二房東角色時,應先取得房東同意,經確定可以轉租後,方可與房客簽約,訂約後房客只需對二房東負責。屆時如果房客有違背契約之情形時,則全權由二房東對大房東負責。

2.           一般坊間的契約書中,如訂有「未經房東同意,不得私自將租賃房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或其他變相方法由他人使用房屋」之規定時,可爭取加註「短期留宿親友,不在此限」。

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第六條:修繕及改裝

1.           房屋因自然使用所產生之耗損或因非可歸責於乙方之事由,而有修繕之必要,應由甲方負責修繕,不得拖延。如修繕不能或修繕後不合使用目的時,乙方得終止本租賃契約。

2.           乙方如有裝潢或改裝設施之必要,應取得甲方之同意後始得為之,但不得損害原有建築物結構之安全,並不得違反建築相關法令。

3.           因乙方之故意或重大過失致房屋有任何損害時,由乙方負修繕或損害賠償之責。 
4.
其他:

應注意事項

1.           房客在租屋時,應特別注意房屋建材品質、消防安全、結構安全設備、管線是否漏水等事宜,以免遷入後蒙受意外損失之情事。

2.           依民法429條之規定,租賃物有毀壞時,如屋頂漏水或水管不通等因自然使用所產生之修繕必要時,房東有修繕的義務;其他設備之使用,則應盡可能事前在租屋契約中載明何種房屋損害由房東負責,何種損害由房客負責修繕,清楚明訂彼此權責,以及雙方在修復費用上的分擔方式,以免日後發生糾紛。

3.           房東有修繕租賃物之義務,所謂租賃物不僅指所租的房屋本身,尚包括如樓梯損壞、電梯或水、電設施等。

4.           依民法437條之規定,房客有保管房屋及危害通知的義務,如果有違反保管義務致使房屋毀損,應負損害賠償責任;或發現房屋有修護之必要而疏於通知,致使房東來不及維護而有所損失或損害擴大時,要賠償房東因此所受的損害,但如果該危害應維護事項,為房東已知者,不在此限。

5.           依民法424條之規定,無論租賃契約如何約定,只要租賃物有危害房客的健康或生命安全時,房客得終止契約,例如房客發覺所承租的房屋是輻射屋或有土石流危機等情形。

6.           依民法430條之規定,房東有修繕義務,但經房客催告仍不修理時(參考第49頁),房客可片面提出終止租約。

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第七條:房屋之使用

1.           乙方不得將房屋供非法使用或存放危險物品影響公共安全,經甲方催告而未依限改善者,甲方得終止本契約,若造成甲方之損害,乙方願負一切責任。

2.           如租賃物所在地之公寓大廈住戶間就房屋及相關設施之使用,有規約或其他決議者,乙方亦應遵守之。

應注意事項

1.           無論有無訂立契約,假若房客使用租賃房屋有非法使用或影響公共安全事由時,房東有權片面終止租約,且無須先期通知就可立刻要求搬遷。

2.           選擇住處時,除應謹慎考量租賃處區位環境複雜性問題,並應注意同棟建築物進出人口之安全性及鄰里周邊相關問題外,遷入後房客應遵守所承租房屋附屬之相關住戶規約。

契約範本

第八條:違約之效果

1.           乙方除以押租金抵償外,積欠租金總額達兩個月以上,經甲方以書面定期催告,期限屆滿乙方仍不支付所積欠之租金時,甲方得終止本租約。

2.           乙方於租約終止或租期屆滿已經甲方表示不再續約,而仍不交還房屋,自終止租約或租賃期滿之翌日起,乙方應按月給付甲方按房租二倍計算之違約金,未滿一月部份按其比例計算。

3.           甲乙任一方若有違約情事,致損害他方權益時,願賠償他方之損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費(依稅捐機關核定之最低收費標準)及其他相關費用。

應注意事項

1.           民法440條規定,房客要欠租兩期以上,並經房東定期催告,房東才能終止租約,是以若房東在租賃契約中明訂「欠租即可終止租約」是無效的。但此並非指房客未來可以投機少付兩期房租,就算租約已經終止,房東仍可向房客索討所欠之房租。

2.           房客在終止租約經房東催告搬遷或租期屆滿仍不交還房屋時,自終止租約或租賃期滿之翌日起,房客應給付房東按房租二倍計算之違約金。

契約範本

第九條:租賃物之返還

1.           租賃關係消滅時,乙方應即日將租賃房屋在無改裝情形下依現狀遷空返還甲方,乙方不得藉詞推諉或主張任何權利,且不得向甲方請求遷移費或任何費用,如有遺留家具雜物或任何物品未搬出時,視為放棄,並同意由甲方自行處理,乙方絕無異議。若因此所生之費用,由押租金內優先扣除,如有不足,仍應由乙方支付差額。

2.           如租賃房屋之改裝係經甲方之同意者,乙方得以現狀遷空返還,無須拆除改裝所添加之設備或物品。

應注意事項

1.           所謂回復原狀,係指在原來或經常情形下,因經過使用而應該有的狀態,如地毯、電燈、衛浴設備等正常使用耗損的部分,就沒有回復出租時狀態之可能;但如果房客為了安裝冷氣或其他設備,未經房東同意而擅自鑿洞、釘孔或挖掘時,需負賠償責任。

2.           房客如果要裝潢改變房屋原本結構應先取得房東之同意,亦可事先與房東約定好,租約期滿房東是否願意買下裝潢或是否願意多續租幾年,再決定是否投入裝潢改善。

3.           租賃期限屆滿,房客完成應盡責任後,房東扣除房客應繳納之相關費用後,房東有義務退還押租金,如不履行時可予以催告要求強制執行(參考第49頁)。

契約範本

第十條:管轄法院

如因本約所生紛爭,雙方同意以台灣 地方法院為管轄法院。

應注意事項

1.           為求慎重,租賃雙方可明訂彼此合意之某法院來處理或進一步仲裁彼此無法解決之紛爭。

2.           建立租賃雙方良好和諧之關係,同時兼顧房東、房客雙方之權益,才是根本解決糾紛產生之道。

契約範本

第十一條:誠信原則

本約如有未盡事宜,雙方應本誠實信用原則,依民法等相關法令辦理。

應注意事項

  如有未盡事宜,可參考民法第五節「租賃」及土地法第三編第三章「房屋及基地租用」等條文。

契約範本

第十二條:特別約定事項:雙方得自行議定之特別條款。

1.           本租賃契約租賃期限未滿,若乙方擬提前終止本約,應於一個月前通知甲方,並應另行給付甲方相當於一個月之租金額。如甲方擬提前收回房屋,亦應於一個月前通知並賠償乙方一個月租金之損害。

2.           生活規範事項:

3.           其他:

應注意事項

1.           本契約雖賦予雙方於定期租賃契約中,可以提前終止租約之權利,但提前終止仍有造成對方損失之可能,因此除應於一個月前通知外,並應另行給付另一方相當於一個月租金的金額為宜。

2.           雙方於訂定契約時,應於契約上清楚載明特別約定之事項,如可否飼養寵物、可否開放異性入內、可否留宿異性、可否打麻將、室內可否吸煙及修繕責任歸屬等相關生活約定,以免日後產生爭議及糾紛。

契約範本

第十三條:保證人就乙方依本契約所應負之一切責任,同意放棄先訴抗辯權,負連帶保證之責。

應注意事項

連帶保證人的連帶責任,是因為保證人放棄先訴抗辯權而產生的,因此訂明保證人確實放棄先訴抗辯權,以免將來有所爭執。

契約範本

  前述條款均為立約人所同意,恐口說無憑,特立本契約書一式二份,雙方各執乙份為憑。

立契約書人 
出租人(甲方):       (簽章) 
   址: 
身份證號碼: 
出生年月日:

承租人(乙方):       (簽章)
   址: 
身份證號碼: 
出生年月日:

乙方連帶保證人(丙方):   (簽章) 
   址: 
身份證號碼: 
出生年月日:

中華民國 年 月 日

應注意事項

1.           訂約時請務必詳細審閱契約條文,由雙方簽名、蓋章或按手印,並寫明戶籍地址及身份證號碼,並請確實核對,以免日後發生糾紛,求償無門。

2.           契約書內容中若有更改處,雙方要加蓋印章或共同簽名,以防止未來發生糾紛情事。

3.           簽約完畢,雙方應各執一份完整的契約書正本留存,如有數位承租人,則可與出租人依人數分別訂立數份契約,亦或每位承租人於租賃契約書承租人處簽名,以保障自身權益;所謂正本係指凡簽名蓋章處應為用印簽名之原件正本,而不得以影本代替。遷入後並應自我要求尊重契約內容,並進而積極維持房東與房客間良好之租賃關係。

崔媽媽基金會版本 房屋租賃契約書最新更新日期:911127

附註:

本契約範本係由「財團法人崔媽媽基金會」本於保障出租人(房東)及承租人(房客)雙方之合理權益及促進雙方關係和諧之理念下,基於公平及適度保護經濟上弱者之原則所擬訂。敬請社會大眾多加採用。如有印刷事業或機構有意翻印採用本範本,本基金會謹此表示拋棄著作權以供自由翻印。本範本如有未盡事宜,謹請賜教。

立契約書人:

    出租人                (以下簡稱為甲方)
    承租人                (以下簡稱為乙方)

  茲因房屋租賃事件,雙方合意訂立本契約,約款如下:

第一條:租賃標的所在地、使用範圍及使用目的

1.       房屋座落:__縣()__鎮(鄉、市、區)__里__鄰__路()__段__巷__弄__號__ 

2.       使用範圍:右述房屋全部\房間__間\套房__ 

3.       使用目的:住家\營業\其他___________

第二條:租賃期間

 自民國__年__月__日起至民國__年__月__日止,計__年__月。

第三條:租金及押租金

1.       租金每月新台幣(以下同)_____元整。乙方應於每月__日前給付 甲方。

2.       押租金_____元整。
乙方應於簽訂本約之同時給付甲方。甲方應於乙方返還房屋時無息退還乙方。

第四條:稅費

1.       就本租賃物應納之一切稅費,如房屋稅、地價稅等,皆由甲方自行負擔。

2.       租賃期間因使用本租賃物所產生之電費\自來水費\  \除另有約定外,應由乙方負擔。

第五條:轉租

  未經甲方之同意,乙方不得將租賃權轉讓與第三人,亦不得將房屋轉租與第三人。

第六條:修繕及改裝

1.       房屋因自然使用所產生之耗損而有修繕之必要時,應由甲方負責修繕,不得拖延。

2.       乙方如有改裝設施之必要,應取得甲方之同意,但不得損害原有建築結構之安全。

第七條:房屋之使用

  乙方不得將房屋供非法使用或存放危險物品影響公共安全,若造成甲方之損害,願負一切責任。如租賃物所在地之公寓大廈住戶間就房屋及相關設施之使用有規約或其他決議者,乙方亦應遵守之。

第八條:違約之效果

1.       乙方積欠租金達兩個月以上,經甲方催告限期繳納仍不支付時,甲方得終止本租約。

2.       乙方於終止租約經甲方定七日以上催告搬遷或租期屆滿已經甲方表示不再續約,而仍不交還房屋,自終止租約或租賃期滿之翌日起,乙方應給付甲方按房租貳倍計算之違約金。

第九條:租賃物之返還

  租賃關係消滅時,乙方應即日將租賃房屋回復原狀遷空返還甲方,不得拖延。
如租賃房屋之改裝係經甲方之同意者,乙方得以現狀遷空返還。

第十條:管轄法院

  如因本約所生紛爭,雙方同意以台灣 地方法院為管轄法院。

第十一條:誠信原則

  本約如有未盡事宜,雙方應本誠實信用原則,依民法等相關法令辦理。

第十二條:送達及不能送達之處置

  出租人與承租人雙方相互間之通知,應以本契約所載之地址為準,其後如有變更未經書面告知他方,致無法送達或拒收者,以郵局第一次投遞之日期為合法送達之日期。

第十三條:特別約定事項:(雙方得自行議訂之特別條款)

1. 乙方得提前終止本約,但應於壹個月前通知甲方,並應另行給付甲方相當於個月之租金金額。

2.

3.

4.

  恐口無憑,特立本契約書一式貳份,雙方各執乙份為憑。

立契約書人:

   甲方:
戶籍住址:
身份證號碼:
出生年月日:

   乙方: 
戶籍住址:
身份證號碼:
出生年月日:

中華民國    年    月    日

注意事項:

1.       本注意事項僅促請訂約雙方注意,並非本約之一部份,無約束雙方之效力。

2.       訂約時務必詳審契約條文,由雙方簽名、蓋章或按手印,並寫明戶籍住址及身份證號碼,以免日後求償無門,請特別注意。

3.       訂約時應先確定訂約者之身份,如身份證或駕照等身份證明文件之提示。如立契約書人有一方為未成年人,應得法定代理人同意。

4.       應注意房東是否為屋主或二房東,可要求房東提示產權證明如所有權狀、登記簿謄本或原租賃契約(應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定)。

5.       本約第十三條第一款之數額,應以相當於一個月租金之金額為適宜。

6.       依土地法第九十七條第一項之規定,城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。另依土地法第九十九條之規定,押租金以不得超過二個月之租金總額為宜,超過部份,承租人得以超過之部份抵付房租。

7.       交屋時可拍照存證租屋狀況,以供返還租屋回復原狀之參考。如租屋附有傢俱,以列清單註明為宜。

8.       在交付押租金或租金時,房客應要求房東開付收據交房客或於房客所持有之租賃契約書上註明收訖為宜。同時房東返還押租金於房客時,亦應要求房客簽寫收據或於房東所持有之租賃契約書上記明收訖為宜。

房租收付款明細

租期自 年 月 日至 年 月 日

押租金金額

收付款日期

收款人簽收

 

 

 

所屬月份及租金金額

收付款日期

收款人簽收

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

【租屋法律】:存證信函範例(房客篇)

範例【一】:修繕義務之通知

按本人前於民國日向 台端承租門牌號碼樓房屋,詎於本人遷入後未達月餘,即發覺浴室內之馬桶不通,且廚房天花板嚴重漏水,除整日滴水外,並因而導致油漆不斷剝落,影響廚房衛生甚劇。本人於日曾以電話與 台端聯絡,惟不見 台端採取修復措施,特再以本函催請 台端於三日內履行民法第四百二十九條之修繕義務,逾期則本人將自行僱請水電工修復。至於修復費用,本人將逕自本月份租金中扣除,特此通知,希待見覆。

範例【二】:返還押租金之通知函

 台端與本人於中華民國日所簽訂之不動產租賃契約,租賃位於號之房屋,業已於日屆滿,並經本人遷還房屋與 台端。查本人於簽訂租賃契約時,已交付 台端押租金新台幣元,依約 台端應於租期屆滿時返還押租金於本人。惟屢經本人催告 台端返還前述押租金, 台端均置之不理,特此函告 台端於函到七日內,返還前述押租金與本人,以免爭訟。

【租屋附件】:定金收據

收  據

茲收到        (承租人)租屋定金

新台幣       元,並保留至  年  月  日止。屆時承租人表明不欲租屋時,定金聽任出租人沒收,並無異議;若係出租人表明不欲出租時,則出租人應加倍返還承租人定金。

   此據

出租人簽章:

承租人簽章:

中華民國 _________  _________  _________ 

【租屋附件】:個人自住切結書範例(報稅用)

個人承租自住房屋切結書

茲切結  
□ 本人配偶君(身分證統一編號: )
□ 受扶養直系親屬

於民國  年  月  日 至民國  年  月  日 承租於:
____市/縣____區/市/鎮/鄉____里/村____
____路/街________________樓之____之房屋,確實為自住且非供營業或執行業務使用。如有不實,願負法律責任。

切結人(納稅義務人):                (請簽名蓋章)

身分證統一編號:

 

中華民國  年  月  日

備註:納稅義務人是其配偶與受扶養人直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者,其所支付之租金,每一申報戶每年扣除款項以120,000元為限。但申報有購屋借款利息者,不得扣除。申報列舉房屋租金支出,應檢附:

1.    承租房屋之租賃契約書『及』支付租金之付款證明影本(如:出租人簽收之收據﹑自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明)

2.    納稅義務人本人﹑配偶或受扶養直系親屬中實際居住承租地址之一人,於課稅年度於承租地址辦竣戶籍登記之證明,或納稅義務人載明承租之房屋於課稅年度內係供自住且非供營業或執行業務用之切結書。

【租屋附件】:看屋檢查表

各位親愛的房客,在您看屋前,請務必注意以下事項
1 看屋時應結伴同行,或告知朋友,以電話聯繫以確認自身安全。
2 看屋時請保持大門開放,以方便應變。
3 可先與房東約定於附近明顯地標處碰面後,再共同前往看屋。
4 聯繫時務必詳留雙方姓名及手機或聯繫電話,以便緊急聯繫。

聯繫紀錄欄

看屋時間

______________日   早/午/晚 ______________ 

為了解附近環境日夜不同的狀況,若時間允許,可選擇不同時段看屋

帶看者
姓 名

___________________小姐/太太
___________________先生

帶看者
身 份

屋主本人   □屋主家人
二房東   其他(_____________ 

聯絡電話

手機:__________________________  家/公:__________________________

房屋地址

 

每月租金

押金

元/個月

其他費用

水費:租金內含 另計 
收費標準:每月定額_________元 按表計算,每度_________

電費:租金內含 另計
收費標準:每月定額_________ 按表計算,每度_________

管理/清潔費:租金內含 另計
收費標準:每月_________

 

外部 環境

■ 附近是否有乾洗店、小吃店、便利商店?

便利 不便利

■ 附近是否有公車站牌或鄰近捷運站?

有  沒有

■ 附近是否有市場/學校/夜市/近馬路邊?

吵雜 安靜

■ 共同出入大門是否有隨手關門?

有  沒有

■ 樓梯走道是否堆放雜物妨礙通行?

有  沒有

■ 樓梯走道照明是否充足?

是  

■ 其他備註

 

內部環境

房間格局

______房/______廳/_______ 衛/廚房 有 

1的大小約等於一張雙人床或二個塌塌米

室內總坪數

__________________坪       房間坪數:______坪/______ 坪/______ 

窗戶數

共有___________扇窗,窗戶方位:東向 □西向

東向窗清晨日照強,西向窗則會有西晒的影響

空氣通風

通風良好 通風不佳

 

可開火炊煮 不可炊煮

設備

熱水器  洗衣機 脫水機  □電視機(年限:目前已使用_________ 
有線電視 飲水機 錄影機/DVD 微波爐 烤箱 衣櫃 電話線
□ADSL 撥接上網 插座(數目:_________個)
冰箱(年限:目前已使用_________年)
冷氣機(共_______台,目前已使用________年)
瓦斯爐/電磁爐 桶裝瓦斯/ □天然瓦斯) 沙發椅 餐桌椅 書桌
雙人/單人床 水龍頭 抽水馬桶 照明設備

上述各設備,請現場測試是否可正常使用

安全

緊急照明設備 滅火器(請注意使用期限) 鐵窗緊急逃生口可順利開啟
煙霧偵測器  緩降梯 逃生門 防火巷暢通
樑柱是否有裂縫或彎曲,影響結構安全

 

注意事項

需與房東確認

1 租金的交付方式:轉帳匯款 □現金交付 □其他

2 租金支出是否可申報抵稅: □

3 可否飼養寵物: □

4 是否可抽煙: □

5 是否可更換或加裝門鎖: □

6 是否可接待朋友過夜: □

7 牆壁是否可釘釘子: □

8 若需繳交管理費等公共費用,需確認是否有欠繳的情形: □

9 若社區訂有住戶規約,請房東提供文件以瞭解自身權利義務關係

10

11

12

若有室友同住
需注意事項

需瞭解室友人數、性別、年齡、職業、作息等資訊,以免造成日後相處上的困擾

留意屋內公共空間的使用狀況(藉以判斷室友是否有公德心)

瞭解共同勞務工作的分攤方式

水費/電費的度量標準及收取週期:

1度水=1公噸=1000公斤=1000公升=1立方公尺=約2.3元(每兩個月收取一次)
1度電=1千瓦/小時(每兩個月收取一次)

交付定金時,請記得簽立收據,收據上需留據:

註明所支付的定金金額、收款及付款人雙方姓名、身分證字號、定金保留期限、違反約定之賠償方式等,以避免任何一方發生付訂拒租卻又求償無門的情形

簽約時須檢驗的證件資料:

§              與屋主簽約時需察看房屋權狀或房屋稅稅單(有記載房屋屋址及所有人姓名)以及屋主個人的身份證件

§              與屋主代理人簽約需察看房屋權狀或房屋稅稅單以及委託同意書

§              與屋主家人簽約需察看房屋權狀或房屋稅稅單以及身份證件(背面記載有親屬關係)或戶口名簿

 更詳細的租屋注意事項,請上【崔媽媽網站租屋常遇問題QA
http://www.tmm.org.tw/rent/rentqa.htm查詢。
 崔媽媽基金會 網址:http://www.tmm.org.tw e-mailtmm2.org@msa.hinet.net
台北總部服務電話:(022365-8140 服務地址:台北市羅斯福路三段2692-32

【行動指南】:搬家速成班()

  搬家是件很累人的事,然而無殼蝸牛們卻需時常搬遷。有鑑於此,「崔媽媽」特請經驗豐富的蝸牛義工們擬定了一些基本手則,教您如何以最迅速、簡便的方式進行換殼的工作。

如何找到好的搬家公司

 訊息來源

1.       【透過口碑】可與鄰居親朋好友、公寓大廈住戶或管理委員會打聽。

2.       【網路資料】習慣使用網路者,可透過各入口網站搜尋搬家公司名單及相關資料。

3.       【張貼傳單】部分搬家公司會在社區佈告欄張貼傳單或於住戶信箱中發送公司資料及名片。

4.       【房仲業者】許多人在買賣房子時,會順道透過房仲業者推薦他們熟悉的搬家公司。

5.       崔媽媽基金會已推出優良搬家公司評鑑,以下幾個管道可以獲得相關資訊:

a.                 基金會現場台北市羅斯福路三段2692-32樓,房客服務櫃檯

b.                 崔媽媽網址─www.tmm.org.tw首頁

 挑選方式

  先以電話詢問2-3家搬家公司,關於服務車型、計費方式、糾紛理賠及契約內容、雙方權利及義務等問題,一方面讓自己對搬家有初步概念,另可觀察搬家公司是否能夠且願意提供完整資訊,藉以試探公司組織的健全性,篩選後可親至搬家公司了解,若公司內有張貼其他單位的審核或評鑑證明,也可作為參考標準。

1.【公司制度完善】

  可觀察人員衣著及態度,規模較完善的搬家公司,都需穿著制服,且有制度化訓練課程,教導應有的應對進退。

2.【營利事業登記】

  搬家前可到經濟部全國工商服務入口網,公司登記資料及申請案件查詢系統中,輸入搬家公司的統一編號或是公司名稱,即可查詢此搬家公司是否有登記,網址為:http://gcis.nat.gov.tw/new_open_system.jsp

3.【公司名稱一致】

  有些不肖搬家業者,會先在電話估價時以低折扣吸引消費者,但在契約中或搬家時要求加價,因此決定搬家公司後,可請其提供契約書,閱讀契約書中是否詳載搬運物品、服務車型、車數、人數等,以及需額外支付的計費選項,更要注意搬家公司名稱與簽約書上的是否相同,避免有些搬家公司以多家公司名稱刊登或將消費者轉介,遇到消費糾紛時卻互踢皮球。

如何與搬家公司交涉

1.       與搬家公司交涉時須明確詳實地告訴對方內容,以便估算搬運費用:
(1) 搬運物品的數量及尺寸
(2) 特殊的大型家俱,及大約的重量
(3) 現址樓層數、及新址樓層數、有無電梯
(4) 是否有中庭等步行距離、搬運路程是否跨縣市
(5) 遷出時間和入宅時間
(6) 是否須清運垃圾
(7) 是否須要求加值服務(如物品拆卸、包裝等)

2.       搬家公司車輛承載容積參考標準請見:
http://www.tmm.org.tw/move/car.htm

3.       如果搬運的物品很多,在搬運前可先請搬家公司派員前來住處現場估價,一則可了解該公司的服務品質,二則讓該公司事前清楚實際的狀況,以免雙方對搬運量的認知產生誤差,而對價格引發不必要的爭執;但請不要同時找多家業者一起開會”“喊價,尊重彼此。一般估價通常不會到新居估價,所以請儘量說明新居狀況,以供搬家公司了解。

4.       詢問價格中包含了那些基本服務項目(如是否提供紙箱、裝載高度、打包服務等)

5.       詢問清楚是否提供帆布(遮雨布)、毛毯、棉被等防護措施。

6.       搬運之前應與搬家公司先簽訂搬運契約,言明搬家的時間、地點、物件數量、計費方式、費用、貴重物品(大型家俱)的運送行程、損壞的權責、服務車數、服務人數、車型、裝載高度、搬運金額是否含稅等問題;簽約時業者向您收取的定金應不超過搬運金額的10%
可參照交通部編印「搬家貨運定型化契約範本」
http://www.motc.gov.tw/orgz/drh/RM.htm
或崔媽媽搬運契約書範本
http://www.tmm.org.tw/pub/moveagr.htm

7.       應問明搬家公司是否有額外收費的項目(如大型冷氣、鋼琴、保險庫等)。

8.       一車裝載之最低標準應與車頭同高之立方體,若搬家公司未符合此標準,應主動爭取,且應注意各家業者的報價與裝載高度間的關係。

9.       約定時間後有任何的更動,請務必通知搬家公司,以免被列為拒絕往來戶。

10.    簽約後有任何異動,特別是搬運人員若再要求加價,應再主動與原來的公司確認。

11.    搬家之前再次確認契約內容,以免搬家公司漏填了任何內容,而造成糾紛。

12.    物品如有損壞的理賠原則是什麼,是否有理賠上限,應在詢價簽約前就問清楚。

搬家前準備動作

  搬家時,很容易造成生活不便,尤其搬完家隔天還要上班、上課,更是麻煩。所以打包時注意些小秘訣,便可讓搬家不會影響到日常生活。

 打包小秘訣

1.       輕的物品放上面、重的置於下面。確實封緊箱子,尤其放重物的箱子,底部要確實封牢。(封箱膠帶最好用透明膠帶,其黏力較強)

2.       箱子如有空隙以致物品會晃動,應用報紙、保力龍等緩衝材卡緊。

3.       箱子的重量是一個人可以搬動的,而且紙箱不要太大,以免不易搬運。

4.       易碎物品或重物,在紙箱外一定要標明「易碎、注意」、「重物、底座朝下」

5.       可將打包物品做張清單,以便找尋、整理。

6.       若遇到容易下雨的季節,耽心物品淋濕,請預約箱型車,或自行將物品加強一層防雨布

7.       零星物品儘量裝箱,以免搬動後散落四處。

8.       每天必用物品裝在一起,如公事用品、小孩的課本、文具或盥洗用品等,且於紙箱外註明、做記號,以利找尋。

9.       其他如衣服、書籍等,可按使用的頻率、重要性,再分類打包。

10.    急救箱、藥品等急救藥品,另外包裝並且標明,以防一時急用。

11.    抹布、清潔劑等清潔用品,另外打包,以便到新居時可以打掃。

12.    將打包好的物品分區,易碎、貴重家電等紙箱放在一起,不但易於找尋,也易於提醒搬家公司注意。

13.    拆卸物品、打包和註記:在搬家前幾天將各類物品拆卸、並分類綑紮妥當;同時在箱外用簽字筆註明箱內所裝填物品的內容,以免忘記箱內物品的內容。並可在箱外編號,搬運時/後馬上可以知道是否有箱子遺漏。(可參照下表)

箱號NO

品名

數量

備註

 

 

 

 

 

 

原居處

到新居之後位

 

空間

家具編號

    

【行動指南】:搬家速成班()

搬家當天注意事項

1.【有人陪同】

  搬家當天至少有2人以上協助,舊屋及新居都要有人清點打理,除可避免物品遺失或損壞,也可保障自身安全,若有學齡前孩童,需先安置好,減少慌亂中孩子哭鬧影響搬家進度。

2.【新居定位】

  對於新家中的擺設,最好心中有個譜,如此,傢俱搬抵新家時,可迅速就位,節省日後再搬動的麻煩。另外,於新居門上註明房號,搬運人員可依箱上編號直接送入所屬房間,節省搬運時間及事後尋找物品及再行歸位的麻煩。

3.【空車確認】

  搬運前及物品卸下後應檢視車輛是否空車。

4.【裝載標準】

  注意裝載高度是否符合雙方之約定。

5.【保留證據】

  在搬運過程中遇有糾紛,為保障自身安全,避免與搬家人員衝突,但要留下物品清單、契約書、發票或收據等相關文件,對於貨車裝載量有疑問或是東西被搬壞時,需趕緊拍照存證。

搬家後注意事項

1. 【檢視家具】

  請檢視家具是否於搬運過程中發生損壞,若搬家後產生任何損壞或物品故障的問題,依照交通部定型化契約之規定,消費者對於搬運過程中所造成損害,應於搬運完成後三日內告知業者;若搬運物品損壞滅失不易發現者,應於搬運完成後十日內告知業者,以便認定責任歸屬。

2. 【物品的損害理賠】

  搬家公司對物品搬運損壞之賠償應「以物品折舊後之現值為理賠標準」。

3. 【冰箱安置】

  冰箱搬運後,最好經過二小時再插電源,以保護壓縮機的壽命。因壓縮機經搬動後,由於冷煤裡銹水搖晃,須等銹水沈澱才可運作,否則當壓縮機送出銹水會堵住高低壓閥。

4. 【拜訪鄰居】

  拜訪新居的左鄰右舍,以儘速建立新的鄰里關係。

常見的不肖業者不當加價七大慣用技倆

1.       【車數或車型與原來約定不同】估少車來多車,或者估小車來大車並藉此加價,若消費者不同意則要求多付高額的「出車費」。如原先叫車為1.75噸,現場來的是3.49噸的車,所以價格要二倍;但實際上1.75噸是指車子的淨重,3.49噸是指車子的總重,二者其實是同一種車型。

2.       【假借各種理由加價】例如消費者增加少量搬運物品、或步行搬運距離較長時便趁機獅子大開口,要求加價等。

3.       【裝載不實】約定以車計價,先以低價承接,結果隨便放幾件傢俱即算一車,要求消費者多搬幾車。或出言恐嚇消費者物品太重不好搬,必須加價。

4.       【估價不含工資】標榜依契約搬家,但物品上車到達目的地後,才說原先的報價只有車資,工資需另外計算,每位工人皆需另付一筆高額的工資,方肯將物卸下。

5.       【耍流氓】先以低價承接,待搬運時出現多名口出惡言的彪形大漢,若消費者拒絕對方加價,則亂摔東西或作勢要打人,以威嚇方式脅迫消費者接受。

6.       【拒絕搬至定位】物品到達目的地後要求另外付費,否則拒絕搬至新家定位。

7.       【由不同公司出車】承接業務的老闆與實際搬運的工人非屬同一家公司,搬運工人藉機不承認原先估價,硬是要求加價。

崔媽媽的叮嚀:
面對著辛苦出汗的工作人員時,屋主最好和顏對待,搬運過程中不妨請喝泠飲招待,以保持愉快。如此一來,工作人員較易善待你的傢俱(切記︰在指揮搬家工人時的最大忌諱就是嘮叨)。

搬家糾紛申訴管道

  若您是經由「崔媽媽」所推薦之搬家公司服務而發生糾紛,請直接向崔媽媽反應,崔媽媽會為您處理,若經查證屬實,確為搬家公司的重大缺失,崔媽媽即取消對其之推薦,以保障下一位消費者之權益。本中心的聯絡電話:02-23658140

  若您遇到非崔媽媽推薦業者的搬家糾紛,請記得留下相關的證據,如契約、付款的收據、業者統一編號等等,並使用以下管道申訴不肖業者:

1.       在搬運過程中遇有糾紛,請撥「110」請警察前來處理。

2.       在搬運後,可洽詢台北市地檢署政風處,TEL02-23614618

3.       另,民眾只要直撥「1950」專線,可逕轉接到各所屬縣市的消費者服務中心。

4.       亦可提供「崔媽媽」不肖業者的公司名稱及電話,以作為崔媽媽日後評鑑的重要依據。本中心的聯絡電話:02-23658140

5.       若不肖業者為無照業者,亦可主動告知各監理所第四科,電話:02-27671900,監理所可引用公路法中的條文予以處分。

崔媽媽租屋行動指南.doc

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